Introduction

Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit de continuer à habiter son logement. Mais sous quel régime juridique ? Deux options existent :

• Le droit d'usage et d'habitation (DUH), encadré par les articles 625 à 636 du Code civil
• L'usufruit, encadré par les articles 578 à 624 du Code civil

Le choix entre les deux a des conséquences juridiques, fiscales et financières importantes, que nous allons détailler ici.

Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation (DUH) ?

Le DUH est le droit personnel et strictement limité d'habiter le logement et d'en user pour ses propres besoins et ceux de sa famille (art. 632 C. civ.).

Caractéristiques clés du DUH

• Personnel : ne peut être ni cédé ni loué (art. 634 C. civ.)
• Limité aux besoins du titulaire et de sa famille
• Éteint au décès du titulaire (ou au départ définitif en maison de retraite)
• Le titulaire supporte les charges locatives (entretien courant, réparations locatives)
• Non imposable à l'IFI chez le titulaire (BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-30)

Avantages du DUH

• Moins cher pour l'acquéreur (valeur environ 60% de la valeur d'un usufruit à âge égal)
• Plus protecteur pour le nu-propriétaire qui reste propriétaire des clés économiques
• Fiscalement neutre : le titulaire n'est pas redevable de l'IFI sur ce droit

Inconvénients du DUH

• Non transmissible : si le vendeur déménage, il perd son droit sans compensation automatique
• Non louable : impossible de générer un revenu complémentaire si le logement devient inoccupé
• Plus encadré juridiquement

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L'usufruit confère un droit réel, patrimonial et cessible sur le bien (art. 578 C. civ.).

Caractéristiques clés de l'usufruit

• Droit réel : opposable à tous, inscrit au fichier immobilier
• Cessible et louable : l'usufruitier peut louer le bien et percevoir les loyers
• Éteint au décès, mais transmissible du vivant (donation, vente)
• L'usufruitier perçoit les fruits (loyers) et supporte l'entretien courant
• Imposable à l'IFI chez l'usufruitier (art. 968 CGI)

Avantages de l'usufruit

• Flexibilité : possibilité de louer le bien si le vendeur n'y vit plus
• Transmission : possibilité de donner ou vendre son usufruit
• Valeur fiscale officielle (barème de l'art. 669 CGI) utilisée pour droits de succession

Inconvénients de l'usufruit

• Plus coûteux pour l'acquéreur (barème plus élevé)
• Responsabilité accrue (grosses réparations, art. 606 C. civ., incombent parfois au nu-propriétaire mais financements plus complexes)
• Imposé à l'IFI chez l'usufruitier

Tableau comparatif synthétique

Comment choisir ?

Choisissez le DUH si...

• Vous voulez rester dans votre logement jusqu'à la fin
• Vous ne prévoyez pas de le louer ou de le céder
• Vous souhaitez maximiser le bouquet (car l'abattement est moindre)
• Vous voulez éviter l'IFI sur ce bien

Choisissez l'usufruit si...

• Vous envisagez une éventuelle mise en location (si déménagement en maison de retraite médicalisée)
• Vous voulez pouvoir transmettre votre usufruit à un conjoint ou enfant
• Vous acceptez un bouquet un peu plus faible en échange de la flexibilité

Cas pratique chiffré

Madame Martin, 72 ans, propriété valorisée 400 000 €

Option 1 : Viager occupé avec DUH

• Valeur DUH (barème Aznar ~38% à 72 ans) : 152 000 €
• Bouquet + rente capitalisée = 400 000 - 152 000 = 248 000 €

Option 2 : Viager occupé avec usufruit

• Valeur usufruit (art. 669 CGI : 40% à 72 ans) : 160 000 €
• Bouquet + rente capitalisée = 400 000 - 160 000 = 240 000 €

Dans ce cas, le DUH rapporte 8 000 € de plus à Mme Martin, mais elle ne pourra pas louer son bien si elle déménage en EHPAD.

La position de la jurisprudence

La Cour de cassation rappelle régulièrement que le choix du régime doit être explicite dans l'acte notarié (Cass. 3e civ., 26 juin 2019, n° 18-16.888). Toute ambiguïté s'interprète contre le créancier.

Conclusion

Le choix entre DUH et usufruit n'est pas anodin : il engage votre patrimoine pour toute la durée de votre vie. Faites-vous accompagner par un notaire spécialisé et un conseiller Viagissimo pour arbitrer en fonction de votre projet de vie, votre santé et votre patrimoine global.

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Questions fréquentes

DUH ou usufruit : quelle solution protège le mieux un vendeur en viager ?

Le DUH protège surtout le droit d’habiter le logement jusqu’au décès, avec un cadre simple et très sécurisé pour un usage personnel. L’usufruit offre une protection plus large, car il permet aussi de louer le bien et d’en percevoir les revenus si le vendeur quitte le logement.

Quelle est la principale différence financière entre le DUH et l’usufruit ?

Le DUH a en général une valeur économique plus faible que l’usufruit, ce qui le rend souvent moins coûteux pour l’acquéreur. À l’inverse, l’usufruit est plus valorisé car il donne des droits plus étendus, notamment la location et la perception des loyers.

Peut-on louer le bien en cas de départ en maison de retraite ?

Avec un DUH, le vendeur ne peut pas louer le logement : le droit est personnel et s’éteint en principe s’il n’occupe plus le bien de façon définitive. Avec un usufruit, il peut au contraire mettre le bien en location et conserver les loyers, ce qui peut aider à financer une maison de retraite.