Usufruit viager : définition, différence avec le DUH, droits et obligations

L’usufruit viager est un droit qui permet à une personne de profiter d’un bien immobilier toute sa vie : elle peut l’occuper elle-même et, dans la plupart des cas, le mettre en location pour en percevoir les loyers. En revanche, elle n’en détient pas la pleine propriété, car celle-ci est partagée avec le nu-propriétaire. Dans le cadre d’un viager, cette notion est essentielle, car elle détermine concrètement qui peut habiter le bien, le louer, payer certaines charges ou décider de certains travaux.

Autrement dit, bien comprendre l’usufruit viager aide à mieux distinguer les droits du vendeur et de l’acquéreur. C’est aussi la meilleure façon d’éviter les confusions fréquentes avec le droit d’usage et d’habitation (DUH), qui est plus restreint.

Qu’est-ce que l’usufruit viager ?

L’usufruit est défini par le Code civil comme le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. Lorsqu’il est prévu à vie, on parle d’usufruit viager : il prend fin au décès de l’usufruitier.

Dans un montage immobilier, la propriété peut être démembrée en deux parties :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sous réserve des droits de l’usufruitier.

En pratique, dans un viager avec réserve d’usufruit, le vendeur peut :

• continuer à vivre dans son logement ;
• louer le bien s’il souhaite partir ailleurs ;
• percevoir les loyers ;
• conserver ce droit jusqu’à son décès.

Pour l’acquéreur, cela signifie qu’il devient nu-propriétaire au moment de la vente, puis récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, généralement au décès du vendeur.

Quelle différence entre usufruit viager et DUH ?

C’est l’une des questions les plus importantes en viager. L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation (DUH) permettent tous deux au vendeur de conserver un droit sur le logement vendu, mais leur portée est très différente.

Le DUH autorise en principe la personne à :

• habiter le bien ;
• y loger sa famille proche selon les conditions prévues ;
• conserver un usage personnel du logement.

En revanche, le titulaire d’un DUH ne peut pas, sauf stipulation particulière, mettre le bien en location pour en tirer un revenu. C’est la grande différence avec l’usufruit.

Voici un comparatif simple :

Le choix entre usufruit viager et DUH dépend donc de la situation du vendeur :

• s’il veut conserver une souplesse maximale, l’usufruit est souvent plus adapté ;
• s’il souhaite seulement continuer à vivre chez lui, le DUH peut suffire ;
• sur le plan économique, l’usufruit a généralement un impact plus important sur la valorisation du bien que le DUH.

Dans tous les cas, les droits exacts dépendent de l’acte notarié. Il est donc indispensable de faire vérifier la rédaction par un notaire.

Quels sont les droits de l’usufruitier dans un viager ?

L’usufruitier dispose de droits réels sur le bien, mais ils ne sont pas illimités. Son pouvoir est large pour l’usage courant, tout en restant encadré par la nécessité de préserver le logement.

Les principaux droits de l’usufruitier

L’usufruitier peut généralement :

• occuper le logement à titre de résidence principale ou secondaire ;
• le donner en location ;
• encaisser les loyers et autres revenus du bien ;
• utiliser les équipements et dépendances du logement ;
• réaliser les actes d’administration courante.

Dans un viager, cela signifie qu’un vendeur ayant conservé l’usufruit peut, par exemple, quitter son appartement de Nice pour vivre près de ses enfants et mettre ce logement en location afin de compléter ses revenus. C’est l’un des avantages majeurs de l’usufruit par rapport au DUH.

Ce que l’usufruitier ne peut pas faire seul

L’usufruitier ne dispose pas de la pleine propriété. Il ne peut donc pas :

• vendre seul le bien en pleine propriété ;
• détruire ou transformer le bien au point d’en altérer la substance ;
• prendre certaines décisions graves sans respecter les droits du nu-propriétaire.

En d’autres termes, l’usufruitier jouit du bien, mais il doit en préserver la valeur et la destination générale.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

Les droits de l’usufruitier s’accompagnent d’obligations précises. Dans le cadre d’un viager, ces points doivent être clairement identifiés dès le départ, car ils influencent la répartition des charges entre vendeur et acquéreur.

1. Conserver la substance du bien

C’est la règle de base du démembrement. L’usufruitier doit utiliser le bien en bon père de famille, selon l’expression traditionnelle du droit civil, autrement dit avec prudence et sans le dégrader.

Il doit notamment :

• assurer un usage normal du logement ;
• éviter les dégradations ;
• entretenir le bien dans des conditions correctes.

2. Assumer l’entretien courant

En principe, l’usufruitier supporte les réparations d’entretien et les charges liées à l’usage courant du bien.

Cela peut inclure selon les situations :

• les petites réparations ;
• certaines charges de copropriété liées aux services courants ;
• les dépenses d’entretien normal ;
• les factures liées à l’occupation du logement.

3. Payer certaines taxes et charges

La répartition exacte dépend de la nature de la taxe ou de la charge, ainsi que des clauses de l’acte. À titre général, l’usufruitier est souvent redevable de charges liées à la jouissance du bien. Toutefois, la situation peut varier selon les cas et l’évolution des textes.

Pour toute question pratique sur :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété ;
• la répartition entre gros travaux et entretien ;
• la fiscalité des loyers en cas de location,

il est prudent de demander confirmation à un notaire ou à un conseiller fiscal.

4. Répondre de certaines réparations, tandis que d’autres relèvent du nu-propriétaire

Le Code civil distingue en principe :

• les réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier ;
• les grosses réparations, qui relèvent plutôt du nu-propriétaire, sauf cas particuliers.

Mais la frontière peut être technique et source de désaccord. En viager, il est donc essentiel que l’acte précise le plus clairement possible la répartition des dépenses.

Pourquoi l’usufruit viager est-il important dans une vente en viager ?

Dans une vente en viager, le choix du droit conservé par le vendeur influence directement :

• son niveau de liberté après la vente ;
• la valeur du bien vendu ;
• les droits de l’acquéreur ;
• la répartition future des charges et travaux.

Un usufruit viager est généralement plus protecteur pour le vendeur qu’un simple DUH, car il lui laisse la possibilité de louer le bien. Cette faculté peut être décisive si sa situation évolue : entrée en résidence seniors, rapprochement familial, besoin d’un revenu locatif complémentaire, ou impossibilité temporaire d’occuper le logement.

Pour l’acquéreur, de son côté, il est indispensable de comprendre que la récupération de la pleine jouissance du bien n’interviendra qu’à l’extinction de l’usufruit. Le projet doit donc être cohérent avec un horizon patrimonial de long terme.

C’est pourquoi l’étude d’un viager ne se limite jamais au prix ou à la rente. Il faut aussi analyser avec précision :

• la nature du droit conservé ;
• la rédaction des clauses ;
• les charges respectives ;
• la situation personnelle du vendeur.

Questions fréquentes

L’usufruitier peut-il louer son bien en viager ?

Oui, c’est précisément l’une des caractéristiques essentielles de l’usufruit viager. Sauf clause particulière contraire, l’usufruitier peut mettre le bien en location et percevoir les loyers. C’est ce qui le distingue du DUH, qui ne permet en principe qu’un usage personnel du logement.

Qui paie les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire ?

En règle générale, l’usufruitier prend en charge l’entretien courant, tandis que les grosses réparations relèvent plutôt du nu-propriétaire. Mais l’application concrète dépend de la nature exacte des travaux et des stipulations de l’acte. Un notaire est le bon interlocuteur pour vérifier cette répartition.

L’usufruit viager prend-il fin automatiquement ?

Oui, lorsqu’il est viager, l’usufruit s’éteint en principe au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, sans qu’il soit nécessaire de conclure une nouvelle vente. Des formalités peuvent toutefois être nécessaires pour la mise à jour des documents.

En conclusion

L’usufruit viager est un droit plus large que le DUH : il permet non seulement d’habiter le bien, mais aussi, en principe, de le louer et d’en percevoir les revenus. En contrepartie, l’usufruitier doit entretenir le logement, respecter sa substance et assumer certaines charges selon les règles légales et l’acte notarié.

Dans un projet de viager, cette distinction est centrale pour sécuriser les intérêts du vendeur comme de l’acquéreur. Si vous souhaitez savoir si une vente avec usufruit, DUH ou nue-propriété est la solution la plus adaptée à votre situation, Viagissimo vous propose une étude gratuite et sans engagement de votre projet sur la Côte d’Azur.

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